Avisos importantes

A SEGURANÇA DO REGISTRO

São freqüentes as dúvidas das pessoas que estão adquirindo imóveis, sempre preocupadas em proceder da forma mais confiável possível, pois a aquisição da propriedade imobiliária no Brasil não pode ser considerada um fato comum, onde muitas vezes a economia de uma vida inteira é empregada na aquisição. Em nossos tempos, infelizmente, a palavra já não tem o mesmo valor, devendo os negócios serem firmados com a maior cautela possível, utilizando-se dos instrumentos que o nosso direito disponibiliza. O primeiro e um dos mais importantes cuidados para a aquisição de imóveis é a necessidade do registro dos títulos que formalizam as alienações.
Para a aquisição da propriedade do imóvel não basta o simples acordo de vontades entre adquirente e transmitente, ou seja, lavrar a escritura pública ou particular. O contrato de compra e venda, por exemplo, não é suficiente, por si só, para transmitir o domínio. Essa transferência somente se opera com o registro do título no cartório, antes deste somente existirá o direito pessoal. O artigo 1.227 do Código Civil é taxativo ao afirmar que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos respectivos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos. O § 1º do artigo 1.245 do mesmo código dispõe que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
As conseqüências jurídicas dessa sistemática são sérias, exemplificando, se determinada pessoa formaliza o negócio através de escritura pública e não a registra corre sério risco, se o vendedor cujo registro encontra-se lançado em seu nome deixar de cumprir qualquer obrigação civil (compra de bens móveis p. ex), fiscal (IPTU, IPVA, ISS etc) ou trabalhista, os credores poderão penhorar e arrematar o imóvel para satisfazer seus créditos. Sem falar no risco do alienante transmitir o imóvel novamente cometendo estelionato, surgindo a seguinte questão: qual a situação do adquirente? O adquirente (que nem assim poderia ser chamado) possui apenas o direito de cobrar o dinheiro do vendedor, o que é de extrema dificuldade porque, no primeiro caso o alienante já está insolvente com o credor e no segundo trata-se de estelionatário.
Assim, para se adquirir um imóvel é IMPRESCINDÍVEL verificar sua situação no Registro de Imóveis através de certidão e observar se o título (escritura) do alienante está registrado, referida certidão irá espelhar a situação registrária do imóvel, se está hipotecado ou se existe outro direito ou ônus real. Com a Lei 6.015/73 cada imóvel deve possuir uma matrícula que receberá um número de ordem e nela deve constar todas as alienações ou alterações relativas ao imóvel, sob pena de não valer contra terceiros.
A segurança que o registro do título outorga ao proprietário não deve ser renunciada, os riscos são elevados e o velho ditado popular de que “quem não registra não é dono”, apesar de singelo, está correto.

Fonte: www.registroaracatuba.com.br

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CUIDADOS AO ADQUIRIR IMÓVEIS "NA PLANTA"

A Lei Federal 4.591, de 16.12.1964, que trata de condomínios e incorporações imobiliárias, possui regra bastante clara com relação a lançamentos de unidades autônomas em construção, sempre exigindo o prévio registro da incorporação imobiliária (artigo 32).
O procedimento de registro da incorporação imobiliária é necessário para verificação, dentre outras informações, da idoneidade do incorporador ou responsável pela obra, porque são arquivados em cartório diversos documentos, como, por exemplo, as certidões pessoais do incorporador expedidas pelos distribuidores cíveis e fiscais da Justiça Federal e Estadual, certidões negativas de protesto, Receita Federal, INSS, Procuradoria da Fazenda Nacional, dentre outros.
Tudo isso para proteger o adquirente.
E por que a lei exige a figura do incorporador? A palavra chave é responsabilidade. O incorporador - que pode não ser o construtor – é o responsável jurídico pelo término da obra, administração, outorga de escrituras definitivas etc.
Dessa forma, para vender apartamentos “na planta” não há outra alternativa ao empreendedor. Esse procedimento, que se traduz em segurança ao consumidor, deve ser observado rigorosamente pelo empreendedor. E ao consumidor, de outro lado, caberá exigir a demonstração de que a incorporação foi efetivamente registrada, eis que o mesmo, ao comprar uma unidade sem tal providência, acaba por se responsabilizar pelo total andamento da obra, assumindo obrigação que seria, por força de lei, do incorporador.
A lei foi rigorosa com empreendedores que negociam unidades imobiliárias sem promover o registro da respectiva incorporação, descrevendo a conduta como criminosa (art. 65 da Lei 4.591/64), sem falar que ainda poderá existir investigação através de inquérito civil pelo Ministério Público por envolver relação de consumo.
É preciso esclarecer, também, que não se veda a quem quer que seja proprietário de terreno (construtoras, grupos de empresários etc), promover sobre o mesmo a construção de empreendimento com unidades autônomas, porém, em nenhum momento deve existir oferta pública para a negociação de tais unidades (que poderão se constituir em apartamentos, salas comerciais, vagas de garagem, por exemplo), especialmente em jornais, panfletos ou cartazes afixados em logradouros públicos e postes.
Feitas tais considerações, àquele que pretender comprar unidades em construção (“na planta”), cabe previamente exigir do incorporador (que também poderá ser, ou não, o construtor), o registro da pertinente INCORPORAÇÃO no Registro de Imóveis, ou, se desejar, comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis para manter-se informado a respeito da regularidade do empreendimento de seu interesse.



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         Tire suas dúvidas

1. O que é Certidão?

R.: É o documento obtido junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde consta todo o histórico do imóvel dando segurança aos atos jurídicos.

2. Para que serve a Certidão atualizada?

R.: Para comprovar a atual situação jurídica do imóvel, importante para qualquer negócio, pois demonstra a existência de impedimentos ou ônus, como nos casos de penhora judicial, hipoteca e indisponibilidade.

3. Quais os documentos necessários para se pedir uma Certidão e quanto tempo levará para ficar pronta?

R.: Não é necessário a apresentação de documentos, apenas informar o número do registro do imóvel, nome do proprietário ou o endereço completo do imóvel. O tempo depende do tipo de certidão e a forma de retirada, podendo demorar de 2 dias úteis (pelo número da matrícula) até 5 dias úteis (Transcrição).

4. A Certidão tem o mesmo valor de uma Escritura Pública?

R.: A certidão é o documento que contém todo o histórico de um imóvel comprovando a atual situação jurídica do mesmo, enquanto que a Escritura Pública é a declaração unilateral de vontade, lavrada perante um tabelião ou escrevente, sendo ambos, documentos que conferem segurança e eficácia aos atos e negócios jurídicos.

5. O que é uma Matrícula?

R.: É a forma atual (1976 em diante) do registro de propriedade. Anteriormente os registros eram realizados em livros (Transcrições).

6. O que é uma Matrícula Mãe?

R.: É a matrícula que engloba o empreendimento no seu todo (Incorporações de Condomínio e Loteamentos).

7. Por que em alguns Cartórios a certidão de matrícula não sai na hora?

R.: São necessárias algumas condições básicas para garantir a segurança da informação de uma certidão emitida na hora. Para dar segurança e agilidade a este processo, o ideal é que as matrículas já estejam no formato eletrônico (digitalizadas), como também a base de dados registrária, o que ainda não é realidade em todos os cartórios.

8. É possível fazer um pedido de Certidão por telefone?

R.: Somente pelo Site ou no balcão.

9. O que é uma Transcrição?

R.: São os registros realizados em Livros (Transcritos) até dezembro de 1.975, anterior à Lei 6.015 (Matrículas).

10. É possível retirar uma certidão de Transcrição na hora?

R.: Não. As certidões de Transcrições são fornecidas em até 5 dias úteis.

13. O Instrumento Particular tem o mesmo valor da Escritura Pública?

R.: Somente os instrumentos particulares realizados por instituições financeiras possuem força de escritura pública, exemplo: Venda e Compra com Hipoteca.

14. Qual é a finalidade de se averbar a CAUÇÃO no contrato de locação?

R.: Para dar garantia da locação ao locador.

15. Por que a Nota de Devolução não é dada uma única vez e o título é devolvido várias vezes?

R.: Existem situações que se alteram após o cumprimento de uma nota de devolução, fazendo com que novas exigências precisem ser cumpridas para a comprovação das informações contidas no documento.

16. É possível registrar um título e pagar os emolumentos somente na retirada?

R.: Não. O título somente será registrado com o pagamento de um sinal.

18. Existe alguma taxa de urgência?

R.: Não.

19. Como fazer o cálculo de um registro ou averbação?

R.: Clique aqui e veja a Tabela de Emolumentos.

20. É possível saber o valor dos emolumentos por telefone?

R.: Não. Deverá ser pessoalmente com a apresentação da documentação ou no site - Tabela de Emolumentos.

21. Quais são as formas de pagamento?

R.: Os pagamentos podem ser feitos em cheque ou dinheiro.

22. Qual a diferença entre Tabelião de Notas e Registro de Imóveis?

R.: O Tabelião lavra uma escritura pública, ouve o desejo das partes, aconselha-as no sentido de conseguir a melhor solução jurídica para o que pretendem, verifica o que é lícito e possível, identifica as pessoas, avalia a sua capacidade jurídica, cuida para que sejam satisfeitas eventuais exigências tributárias, e traduz a vontade das partes no documento chamado escritura pública, lavrada em seu livro próprio, que é lida às partes e, por fim, assinada por elas e pelo Tabelião. A cópia autêntica dessa escritura pública, chamada traslado ou certidão, conforme o caso, revestida da referida presunção legal da verdade, vai fazer o efeito que dela se espera, no mundo jurídico e dos negócios, e é o Registro de Imóveis que providencia, além de outros atos, o registro de todos os títulos translativos de direitos reais, bem como as devidas averbações que podem modificar a situação do imóvel ou a dos que se apresentam como detentores de seus direitos, além de inscrever todos os atos relacionados ao parcelamento do solo e regularização de condomínios especiais. Tais atos são os mais comuns para esse Serviço - sua competência territorial estende-se à circunscrição da comarca onde se encontra instalada.

23. Por que o cálculo não é exato na hora da entrada do título para registro?

R. O cálculo realizado na entrada é em caráter prévio ou provisório. Somente após a análise minuciosa do título é que se verificará quais serão os atos (registros e/ou averbações) que serão praticados, podendo acrescer ou não o valor previamente calculado.

24. Todos os documentos apresentados em fotocópia devem estar autenticados?

R.: Sim.


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CONTRATAR UMA CONSTRUTORA REQUER CUIDADOS

Com o crescimento dos investimentos no mercado imobiliário em decorrência do aumento dos preços dos imóveis, vemos que a cada dia mais pessoas adquirem lotes para construir sua casa ou local de trabalho. Assim, o proprietário do terreno passa a pesquisar sobre a contratação de um engenheiro ou empresa construtora para edificar o que deseja. Nessa hora é comum o proprietário ficar completamente inseguro, pois são diversos os cuidados que deve tomar para que a sua casa seja construída sem problemas, que ocorrem diante da complexidade do assunto. Raramente alguém tem experiência com essa situação, que ocorre uma vez ou outra na vida.
Contratar diretamente a construtora que edificará sua casa é muito diferente da compra do imóvel na planta ou em construção, pois, neste caso, o dono do terreno é a construtora, que vende uma unidade (apartamento, sala, loja) de um condomínio antes que fique pronto, situação essa definida como incorporação, em que tudo fica por conta da construtora.
Já quando a pessoa idealiza o que irá construir, conforme seu gosto e possibilidade, a relação é mais complicada e totalmente diferente. Quando o dono do terreno contrata um engenheiro/construtor para edificar de forma particular uma propriedade assume, neste caso, mais riscos, os quais podem ser amenizados por um contrato elaborado de forma profissional.
Diante disso, o advogado especialista em direito imobiliário Kênio de Souza Pereira, que é vice-presidente do Secovi-MG - Sindicato do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, explica quais os principais pontos que devem ser observados.
1) Antes mesmo de adquirir o lote, verifique a sua topografia, se o mesmo foi objeto de aterro, para que não tenha surpresa com a necessidade de ter que gastar elevadas quantias com as fundações profundas;
2) Se o lote for de elevado valor, é viável que o comprador peça autorização ao vendedor para fazer uma sondagem para análise das características geológicas do terreno;
3) Se o comprador adquirir o terreno para ali implantar seu negócio, é importante verificar se zoneamento permite comércio ou indústria e, além disso, ir à prefeitura para ver se ela permite a instalação da atividade fim no local, ou seja, se será dado o alvará de funcionamento.
4) Contrate um arquiteto para fazer o projeto arquitetônico, devendo o dono do terreno ter em mente o que realmente precisa, para não edificar áreas ociosas, que acabam onerando o custo da obra, sem trazer beneficio para ele;
5) Com o projeto arquitetônico definido, contrate um engenheiro para que desenvolva os projetos complementares: projeto estrutural, elétrico, hidráulico, telefonia, etc.
6) De posse dos projetos, pesquise uma construtora idônea que tenha capacidade técnica comprovada para promover a construção. Veja as referências de clientes que tiveram casas construídas pela mesma, inclusive a sua legalidade, bastando verificar as ARTs (Anotações de Responsabilidade Técnica) junto ao CREA (Conselho Regional do Engenheira, Arquitetura e Agronomia).
7) Após todos os projetos prontos, com memorial descritivo finalizado, contratar um engenheiro orçamentista para fazer o orçamento e planejamento da obra, para ter segurança de quanto irá gastar com a obra, já que as tabelas prontas/índices de custo de construção civil são meramente referências que não abrangem as particularidades de cada obra.
8) Dê preferência à construtora que tenha mais experiência e capital próprio, de forma a possibilitar que um percentual do preço da obra seja quitado somente após a sua conclusão, quando a contratação for empreitada. Assim, o contratante terá mais segurança e evitará a desagradável situação que ocorre quando a construtora pára a obra antes de concluí-la, já tendo gasto todo o dinheiro do orçamento.
9) Defina a remuneração da construtora, se a prestação de serviços será por empreitada, a preço fixo ou por administração (onde a construtora recebe um percentual sobre tudo que for gasto na obra, sejam materiais, mão-de-obra e demais despesas).
10) Contrate um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o Contrato de Empreitada (preço fixo ou por administração), onde deverá conter todos os detalhes da construção, o cronograma físico-financeiro (prazos do andamento da obra x pagamentos parciais), memorial descritivo, especificação dos materiais, direitos e deveres das partes, multas pelo inadimplemento e forma de rescisão/prestação de contas.
11) Caso tenha alguma dúvida quanto à evolução da obra, contrate um engenheiro/perito/consultor à parte para acompanhar o andamento da mesma, fiscalizar a qualidade dos serviços e materiais que estão sendo empregados, conforme o memorial descritivo e o cronograma físico-financeiro. Sua orientação isenta ajuda a equilibrar o desequilíbrio existente entre o dono do terreno, que é leigo, e o construtor, que é um especialista.
12) Exija a abertura do CEI (Cadastro/matrícula do INSS) no início da obra para que sejam expedidas as guias do INSS pertinentes aos empregados da obra. Confira todos os pagamentos e obrigações trabalhistas dos empregados da obra, especialmente quanto ao INSS, que é fundamental para regularizar a construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis, além de evitar o risco de ações trabalhistas e de indenização no caso de acidentes. O dono da obra, caso não pague o INSS mensalmente, terá que pagá-lo integralmente conforme a tabela pré-fixada por metro quadrado x padrão de acabamento daquele Instituto.
13) Defina a quem caberá resolver e providenciar a documentação referente aos projetos, ligações junto a CEMIG, COPASA, Cia Telefônica e demais atos necessários à regularização da obra, e se no preço ajustado estão incluídos esses serviços ou não.
Por Kênio de Souza Pereira - Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis e Vice-presidente do Sindicato do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (SECOVI-MG)